Diese aktualisierte Zusammenfassung bezieht sich auf den Bericht „Parking money in parking garages“, in dem Bouwfonds REIM nicht nur ein Bild der aktuellen Entwicklungen auf dem europäischen Parkhausmarkt zeichnet, sondern auch die strukturelle Nachfrage beleuchtet. In dem Bericht wird folglich auch auf Fragen eingegangen wie: Was sind Parkhausinvestitionen eigentlich? Warum sind Parkhäuser als Investmentkategorie interessant? Mit welchen Risiken ist zu rechnen? Wie sehen die Renditezahlen aus? Diese Fragen beantworten wir auf der Grundlage einer Top-down-Herangehensweise.
In Was investieren?
Im Parkraummarkt sind verschiedene Segmente zu unterscheiden: Parkstreifen und -buchten, Großparkplätze und Parkhäuser. Der Bericht konzentriert sich, gestützt durch Untersuchungen, auf das Segment der gebührenpflichtigen Parkhäuser. Parkhäuser sind die Antwort auf das steigende Raumproblem. Kraftfahrzeuge müssen nun einmal abgestellt werden, wobei das Parkhaus selbst jedoch niemals das eigentliche Fahrtziel ist.
Warum in Parkhäuser investieren?
Parkhäuser sind im Vergleich zu anderen Investitionsobjekten unempfindlicher gegenüber der Wirtschaftskonjunktur. Außerdem bieten die langfristigen Mietverträge, die eine jährliche Inflationsindexierung vorsehen, dem Anleger einen guten Schutz vor Inflationsverlusten. Sofern sich die Parkhäuser an einem guten Standort befinden, weisen sie außerdem ein niedriges Risikoprofil auf, da sie dem Anleger doppelte Sicherheit bieten: Sollte der Betreiber ausfallen, bleiben die Gebäudenutzer – die Autofahrer – dennoch erhalten. In diesem Fall fließen dem Investor statt der Mieteinnahmen die vollen Parkeinnahmen zu.
Wo wird investiert?
Spitzenstandorte lassen sich nicht durch Parkraum schaffen, denn niemand parkt allein um des Parkens willen. Parkhäuser müssen daher in direktem Zusammenhang mit anderen Entwicklungen und Aktivitäten bewertet werden. Um die Frage nach dem besten Standort beantworten zu können, wurde eine Analyse zur regionalen Standortattraktivität durchgeführt, um einen Überblick über die besonders bzw. weniger attraktiven europäischen Regionen für Investitionen in Parkhäuser zu erhalten. Die für Parkhausinvestitionen attraktivsten Regionen Europas liegen innerhalb der geografischen Konturen der sogenannten „goldenen Banane“ (von Liverpool bis Valencia, unter anderem über London, den niederländischen Ballungsraum „Randstad“, den belgischen Ballungsraum „Flämischer Diamant“, Rhein-Ruhr und Rhein-Main, Zürich, Mailand und Barcelona). Darüber hinaus sind auch die Regionen der Länderhauptstädte und einige andere Agglomerationen wie Berlin und Rom attraktive Standorte.
Hohe Rendite und geringes Risiko
In den vergangenen sieben Jahren wurden mit Investitionen in Parkhäusern bessere Renditen erzielt als mit anderen Immobilieninvestments. Laut IPD Zahlen und trotz der Wirtschaftskrise lag die Gesamtrendite in den Niederlanden im Zeitraum 2004 bis 2010 mit durchschnittlich 10,8 % pro Jahr auf sehr gutem Stand. Mit Büros wurde im selben Zeitraum in den Niederlanden eine Durchschnittsrendite von 7,3 % pro Jahr erzielt. Außerdem nimmt die Nachfrage nach Parkraum weiter zu, während der Anstieg der Parkgebühren die Inflationsrate um das 2,5-fache überschreitet.
Laut der Analyse von Bouwfonds REIM hat ein optimal diversifiziertes Portfolio ohne Parkhaus-Investitionen eine erwartete Rendite von 7,1% und ein Risiko von 5,7%. Wenn man Parkhaus-Investitionen zu einem diversifizierten Portfolio hinzufügt, dann steigt die Rendite auf 8,2% und das Risiko reduziert sich auf 5,2%. Die Sharpe-Ratio (eine Kennzahl für das Rendite-Risiko-Profil eines Assets) für Parkhaus-Investitionen war in der aufgezeichneten Periode im Vergleich zu anderen Immobiliensegmenten sehr günstig.
Die Niederlande, eine attraktive Region
Die Niederlande sind eine der attraktivsten Regionen Europas für Investitionen in Parkhäuser. Bevölkerungsdichte und Mobilität sind im Vergleich zu anderen europäischen Ländern sehr hoch. Der Kraftfahrzeugbesitz liegt unter dem europäischen Durchschnitt, ist aber deutlich ansteigend. Die oft historischen Innenstädte der niederländischen Gemeinden bieten nur sehr wenige Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum, wodurch eine hohe Akzeptanz für gebührenpflichtiges Parken besteht. Zusätzlich existiert in den Niederlanden eine politische Richtlinie, das Parken im öffentlichen Straßenraum zu verringern, was den Parkhäusern zugutekommt. Der Parkraummangel verstärkt sich, da die Innenstädte insbesondere als Einzelhandelsstandort, infolge der strikten Restriktionen für Entwicklungen „auf der grünen Wiese“, einen Aufschwung erleben.